Warum der Steuerwert oft nicht dem Marktwert entspricht
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass das Finanzamt den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie ansetzt. Das ist jedoch nicht korrekt. Die Behörde arbeitet mit standardisierten Bewertungsverfahren nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Diese Verfahren orientieren sich zwar am Verkehrswert, greifen jedoch auf pauschale Annahmen, statistische Durchschnittswerte und typisierte Modelle zurück.
Gerade bei individuellen Immobilien, älteren Gebäuden oder besonderen Lagen kann das dazu führen, dass der angesetzte Steuerwert deutlich über dem real erzielbaren Marktpreis liegt. Das hat unmittelbare finanzielle Folgen – etwa bei der Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer oder Grundsteuer.
Wer hier nicht prüft, zahlt unter Umständen dauerhaft zu viel.
Wann setzt das Finanzamt Immobilienwerte fest?
Steuerliche Immobilienbewertungen erfolgen in mehreren Konstellationen:
- Erbschaft oder Schenkung
- Grundsteuerfeststellung
- Betriebsvermögensbewertung
- Übertragung innerhalb der Familie
Besonders bei Erbfällen und Schenkungen führt ein zu hoch angesetzter Wert schnell zu erheblichen Steuerbelastungen. Freibeträge sind begrenzt – jeder Euro über dem Freibetrag erhöht die Steuerlast.
Welche Bewertungsmethoden verwendet das Finanzamt?
Je nach Objektart greift das Finanzamt auf unterschiedliche gesetzlich definierte Verfahren zurück:
Vergleichswertverfahren
Wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet. Grundlage sind statistische Vergleichsdaten.
Ertragswertverfahren
Kommt bei vermieteten Immobilien zum Einsatz. Hier werden Mieterträge pauschal kapitalisiert.
Sachwertverfahren
Wird verwendet, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen. Baukostenmodelle und Altersabschläge bestimmen den Wert.
Warum Steuerwerte häufig zu hoch ausfallen
In der Praxis zeigen sich typische Ursachen für überhöhte Steuerwerte:
- Unzureichende Berücksichtigung von Baumängeln
- Falsche Annahmen zur Wohn- oder Nutzfläche
- Nicht erkannte Belastungen im Grundbuch
- Pauschale Annahmen zur Restnutzungsdauer
- Fehlende Marktanpassung bei schwacher Nachfrage
Gerade bei älteren Immobilien mit Sanierungsstau werden Abschläge häufig nicht ausreichend berücksichtigt. Das Modell geht von typisierten Durchschnittsobjekten aus – nicht vom individuellen Zustand Ihres Hauses.
Wie legen Sie Einspruch gegen einen zu hohen Steuerwert ein?
Der Einspruch muss schriftlich erfolgen und sollte sachlich begründet werden. Pauschale Aussagen wie „Der Wert ist zu hoch“ reichen nicht aus. Entscheidend sind nachvollziehbare Argumente und belastbare Nachweise.
- Prüfung des Bescheids auf formale und inhaltliche Fehler
- Abgleich der Flächen- und Objektdaten
- Einholung eines unabhängigen Verkehrswertgutachtens
- Fristgerechter schriftlicher Einspruch
Die Rolle des Verkehrswertgutachtens
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann entscheidend sein, um den angesetzten Steuerwert zu korrigieren. Es zeigt transparent auf, welche objektspezifischen Merkmale den tatsächlichen Marktwert mindern.
Gerichte und Finanzämter erkennen fundierte Gutachten regelmäßig an – insbesondere wenn sie nachvollziehbar, methodisch korrekt und gut dokumentiert sind.
Lohnt sich der Aufwand?
Die Kosten eines Gutachtens stehen oft in einem günstigen Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis. Bereits bei moderaten Wertabweichungen können mehrere tausend Euro eingespart werden.
Besonders bei hochpreisigen Immobilien oder knappen Freibeträgen lohnt sich die Prüfung nahezu immer. Eine einmalige Investition in eine saubere Bewertung verhindert dauerhafte Überzahlungen.
Fazit: Nicht jeder Steuerwert ist in Stein gemeißelt
Das Bewertungsgesetz lässt Spielräume zu – insbesondere wenn der nachgewiesene Verkehrswert niedriger ist als der festgesetzte Steuerwert. Eigentümer sollten diese Möglichkeit aktiv nutzen.
Eine professionelle Immobilienbewertung ist in steuerlichen Fragen kein Luxus, sondern ein wirksames Instrument zur Wahrung Ihrer Vermögensinteressen.
